Первичный рынок жилья

(в обиходе «первичка») – это квартиры в строящихся многоквартирных домах. Продажа таких квартир (точнее, прав требования на такие квартиры) происходит прямо в процессе их строительства. Причем, этот процесс может быть как на стадии котлована (тогда цена такой «виртуальной» квартиры значительно ниже), так и на стадии сдачи дома в эксплуатацию (но право собственности еще не оформлено).

Фактически, Покупатель такой квартиры на первичном рынке превращается в инвестора (соинвестора), т.е. он вкладывает деньги в будущий результат, который по стоимости будет превосходить сделанные сегодня вложения.

При покупке такой квартиры Покупатель получает (уже после достройки дома и завершения всех регистрационных процедур) первичные права собственности на квартиру. То есть становится ее первым собственником, отсюда и название – «первичка».

Переход на эскроу

Напомним, что с лета 2019 года строительная отрасль плавно переходит на новый механизм работы с применением эскроу счетов. Если кратко, то теперь застройщики лишены права использовать средства покупателей-дольщиков для расходования на нужды строительства. Деньги с продаж хранятся на специальных счетах в уполномоченных банках, а возведение ЖК осуществляется за счет кредитов. Из плюсов — ваши права в рамках «долевки» максимально защищены, из минусов — рост себестоимости строительства и, как следствие, цен на квартиры

Основные выгоды от такой покупки:

Удобная планировка. Новостройки возводятся по новым строительным нормам и технологиям, что дает возможность предложить покупателю просторное и светлое жилье. В отличие от предложений вторичного рынка новые квартиры более комфортны во всех отношениях.

Новые современные системы коммуникаций жизнеобеспечения. Плачевное состояние водопроводных и канализационных сетей — основная проблема жилья вторичного рынка.

Преимущества новостроек — новые коммуникации и наличие современных автоматических систем наблюдения, делающих проживание в доме полностью безопасным.

Отсутствие проблем с юридической «чистотой». Квартира в новом доме не требует глубокой юридической проверки документации по причине отсутствия предыдущих сделок.

Наличие удобных парковочных мест. Современные дома строятся с учетом необходимости в паркинге потому, что большая часть жильцов сейчас имеет автомобиль. Соответственно при планировании архитектурного объекта выделяется место под открытую стоянку, или же в проект закладывается создание подземного гаража для жителей дома.

Как покупка новостройки сэкономит семейный бюджет?

Услуги специалистов при покупке

Во-первых, начнем с самого первого шага — оформление покупки. Квартиры на первичном рынке от застройщиков и подрядчиков считаются юридически «чистыми» вариантами — у объектов нет прошлых владельцев физических лиц, право собственности ни на кого не оформлено, компании работают в рамках стандартных документов и процедур. Привлечение юристов со стороны клиента в сделку может быть опциональным, но абсолютно не обязательным. Более того, дополнительную экспертизу проводят банки при выдаче ипотеки.

Другое дело — покупка квартиры на вторичном рынке. Проверить все нюансы (прописка, наличие интересов несовершеннолетних, залог по текущей ипотеке и т.д.), согласовать документы, договориться о форме оплаты — все это настоятельно рекомендовано проводить с помощью хороших специалистов, чьи услуги соответственно требуется оплатить. Сумма дополнительных расходов будет зависеть от многих факторов, она может достигать 50-100 тыс. рублей.

Ремонт

В данном вопросе все зависит от индивидуальных предпочтений. Но стоит отметить, что на рынке новостроек появляется все больше вариантов с отделкой, таким образом, тем кто не желает долго ждать переезда, удобно выбрать жилье «под ключ».

В случае с вариантами на вторичном рынке придется искать что-то с подходящей обстановкой или быть готовым к тратам на ремонт, которые будут включать расходы не только на обновление, но и на «снятие» старых обоев, ламината, плитки и пр.

Коммунальные расходы

Во всех новых комплексах устанавливаются индивидуальные счетчики учета электроэнергии, водоснабжения. Отмечается, что это позволяет экономить на оплате услуг ЖКХ. Более того, новостройки возводятся с применением современных технологий, позволяющих увеличить теплоизоляцию домов и присвоить им высокий класс энергоэффективности.

Налог на имущество

До недавнего времени налог на имущество, который обязаны ежегодно уплачивать собственники недвижимости, рассчитывался исходя из инвентаризационной стоимости объекта. Такой подход приводил к ситуациям, когда, например, размер отчислений в бюджет за трехкомнатную квартиру в доме, построенном несколько лет назад в центре города, мог быть в разы меньше налога за небольшую «однушку» в новостройке в отдаленном районе.

Но теперь калькуляция налога на недвижимость производится на основе кадастровой стоимости, которая должна отражать рыночную оценку объекта.

Для покупателей жилья в 2020 году произошли два основных события:

• застройщики начали переходить на онлайн-продажи;
• появилась льготная ипотека под 6,5% годовых.

Чем выгодна покупка жилья в 2020 году

Льготная ипотека. Это один из главных аргументов в пользу покупки квартиры уже сейчас. Выгоду от ее оформления мы детально разбирали еще на старте программы — экономия может составить сотни тысяч рублей.

Возможность сохранить сбережения. Госполитика по удешевлению ипотеки приводит к снижению доходности вкладов. Чтобы не оставлять свои деньги на растерзание инфляции, можно вложить их в жилье — инвестиции в новостройки на котловане по-прежнему выгодны. Цены в строящихся домах, как правило, на 20-30% ниже, чем в готовых.

Процедура оформления недвижимости в ипотеку предполагает прохождение нескольких этапов:

1. Покупатель подбирает подходящего застройщика:необходимо подобрать надежную компанию-застройщика, так как в данной сфере достаточно распространены фирмы-однодневки и мошенники.
2. Покупатель обращается в банк и передает документы для оформления ипотеки. Банки готовы кредитовать покупку жилья на первичном рынке у аккредитованного ими застройщика (если застройщик аккредитован одновременно несколькими банками, это хороший знак, свидетельствующий в пользу надежности застройщика). Кдокументам на ипотеку относят как личные документы, так и сведения о финансовом состоянии, трудоустройстве заемщика и пр.
3. После одобрения ипотеки с продавцом подписывается договорс указанием на сроки, условия и обязательства сторон.
4. Вместе с документами на предоставление кредита и залогомправ требования подписывается договор долевого участия.
5. Средства переводятся в пользу застройщика на счет эскроу. Разница в рамках ипотечного кредитования состоит в том, что средства за квартиру перечисляет не сам покупатель, а банк.
6. После строительства дома и подписания акта приема-передачи квартира оцениваетсяи оформляется техпаспорт.
7. В течение 10 дней квартира передается в залог банку, а ипотечный договор регистрируется в Росреестре.